"Home sweet home" yani "Evim evim, güzel evim" çoğumuzun sandığı üzerine bir Amerikan atasözü değildir. Bestesi Sir Henry Bishop tarafından yapılmış, sözleri John Howard Payne tarafından yazılmış, 150 yıllık bir şarkıdır [1] ve şöyle başlar:
"Mid pleasures and palaces though we may roam,
Be it ever so humble, there's no place like home;"
Türkiye gibi ekonomik konjonktürü 6-8 senelik döngülerle ciddi miktarda dalgalanan, milli gelirin 10 bin Amerikan dolarını ancak eksik fiyatlandırılmış kur ve yabancı sermaye desteği ile geçebildiği ve sosyal güvenlik sistemlerinin halkın sadece %80'ini kapsayabildiği bir ülkede [2] insanların temel dertlerinin "başını koyacak bir çatı" sahibi olmak olması hiç de şaşırtıcı değildir.
Pek çok ülkede insanlar kazandıklarından fazlasını harcarken, Türk insanının "biriktirme" güdüsünün arkasında da "yaşamak için ev sahibi olma" gereksinimi; "çocuklara bırakmak için ev sahibi olma" ve "kira geliri elde etmek için ev sahibi olma" hevesleri ile yan yana, koyun koyuna yatmaktadır. Ama aynı zamanda bu yatış, bazı bölgelerde gerekenden daha yüksek konut talebine de sebep olmaktadır. Bu talep de konut fiyatlarını ev sahibi olmayanların aleyhine arttırmaktadır.
Dikkat edenlerin rahatlıkla farkedebileceği üzere gazeteler, televizyonlar, internet siteleri ve bilimum yayın organı 2009'da yaşanmakta olan ekonomik kriz başında ve devamında inşaat sektörünün de desteği ile insanları ev almaya ciddi bir biçimde yönlendirmektedir. Gazeteler konut fiyatlarının ne kadar düştüğünden dem vuran haberleri peş peşe sıralarken, reklamlarla bezeli emlak ekleri her ay sunulmakta, ana haber bültenlerinde büyük müteahhitlik firmalarının konut projelerinden örnek dairelerin içinde muhabirler bir o yana bir bu yana koşturmaktadır.
Konut Fiyatları
Peki konut fiyatları gerçekten düşmüş müdür? Daireler gerçekten bu kadar kelepir midir? Eskiye göre düşüş nedir, olması gereken nedir? Bunları inşaat maliyetlerini bilmeyenlerin analiz etmesinde bir parça zorluk bulunsa da, ufak bir kaç araştırma, ve müteahhitler ile dostça sohbetler kalıcı bir aydınlanmayı sağlayabilmektedir.
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı verilerine göre 2009 yılında betonarme, "lüks inşaat" bir mesken binanın metrekare maliyeti ortalamada 700 lira, "1. sınıf inşaat" bir mesken binanın metrekare maliyeti 450 lira, "2. sınıf inşaat" bir mesken binanın metrekare maliyeti ise 300 liradır.
Bu rakamlardan yola çıkarak 4+1, 150 metrekare, "1. sınıf inşaat" ile yapılmış bir dairenin, arsa payı hariç ederi, 67500 lira olup, kalorifer ve asansör gibi bina özellikleri için gereken %8 ve %6 ilaveler yapılınca 77000 liralık bir bedele ulaşılmaktadır. Ortak kullanım alanları (örn. apartman boşlukları, açık/kapalı garaj, bahçe/kamelya vb.) daha düşük bedelli inşaat maliyetlerine sahip olsalar da (örn. kapalı garajların metrekare maliyetleri 350 liradır), bonkör bir hesapla bunların da bir site inşaatında daire inşaat bedelinin kabaca %33'ü kadar daha maliyet yükü getirdiklerini söyleyebiliriz. Görüleceği üzere bu son oynamalar da 1. sınıf, 150 metrekarelik, site içerisinde, kaloriferli, kapalı garajlı, asansörlü dairemizi 100.000 liralık bir maliyetle inşa etmemizi sağlayacaktır.
Tahmin ettiğiniz üzere, hesabımız burada bitmeyecektir. İnşaatın yapıldığı yere göre, bir arsa bedeli de hesaplamak gerekiyor. Nadide yerlere (ulaşım kolaylığı, doğa/şehir manzarası, şehir merkezi vb.) yapılan inşaatlarda arsa sahipleri %55-%50 benzeri paylar alabiliyorlar, ama pek çok yerde pay %30-40 bandında dolanıyor. Biz inşaatımızın, iyi bir semtte, şehir manzaralı bir konumda olduğunu ve arsa sahiplerine %55 pay verildiğini düşünelim. Bu durumda, 100.000 liralık maliyetimiz, toplam maliyetimizin %45'ini oluşturacaktır. Bu doğrultuda dairemiz için toplam maliyetimiz de 225.000 lira olacaktır.
2 senelik bir inşaat projesi yürütüyor olduğumuzu düşünürsek, bu süre boyunca inşaat ve arsa maliyetinin yanı sıra, kira ve finansman maliyetlerimizin olacağını da gözden kaçırmamamız gereklidir. Arsa sahiplerine çoğu zaman kira desteği sağlanmaktadır. Kira destekleri konut maliyetlerine %3-5'lik bir ek yük getirmektedir. Bu da 225.000 liralık bir konutu 235.000 liraya çıkartmaktadır. Finansman maliyeti ise (örn. faiz kaybı) inşaatın özkaynaklar ile yürütülmesi durumunda 2 senelik bir sürede yaklaşık olarak %15'i bulmaktadır. Bu da konutumuzun maliyetini 270.000 lira yapmaktadır. Süreç boyunca yürütülen reklam kampanyaları, çalıştırılan kalifiye personel ve bürokratik (imar/iskan vb.) maliyetlerin de toplam proje maliyetine getirdiği bir yük olmaktadır. Bu da genel olarak %5 civarında hesaplanır ve konutun son maliyetini 285.000 liraya taşır.
Özetle çok nadide bir konumda (%55 arsa payı), arsa sahiplerine kira desteği sağlanan bir projeyle (%3-5 kira desteği), site içinde kapalı garajlı, asansörlü ve bahçeli bir planla (%33 ortak alan payı), 1. sınıf bir site inşaatı gerçekleştirir (450 lira metrekare maliyeti), ve 150 metrekarelik 4+1 dairelerinizin reklam kampanyalarını basın-yayın üzerinden sürdürür (%5 ek proje maliyetleri) ama yine de konutlarınızı süreç boyunca değil de ancak sonrasında satabilirseniz (%15 finansman maliyeti) konutlarınızın son maliyeti 285.000 lira olmaktadır.
Çoğu inşatta bahsettiğim kadar yüksek satış, pazarlama, finansman ve arsa maliyetleri bulunmadığı gibi, satışlar proje üzerinden ve temel atma aşamasından itibaren gerçekleştirilir ve inşaat metrekare maliyetleri 1. sınıf üzerinden değil de, 2. sınıf üzerinden gerçekleştirilir, bu anlamda maliyetler hesaplandığı kadar yüksek olmaz.
Fakat yine de yukarıdaki gibi hesapların yapıldığı projeler de mevcuttur. Bu tip projeler de Ankara'da 400.000-500.000 lira aralığında, İstanbul'da 450.000-750.000 lira aralığında satılmaktadır. Bu bağlamda ilgileniyor olduğunuz konut projelerinin inşaat maliyetlerini sizler de hesaplayabilir, sunulan fiyatların ne oranlarda kazançtan/maliyetten oluştuğunu görebilirsiniz.
Son Söz
Başlarını sokacak evi olanlar başka evler talep etmeye devam ettiklerinden ötürü arz fiyatları yükselir. Yükselen fiyatlardan ev alamayanlar ikinci, üçüncü evlerini alanların evlerinde kira bedelleri ile otururlar ve biriktirme hızları düşer, biriktirme maliyetleri artar. Daha yüksek maliyetler ile ev almayı beklemeleri gerektiğinden ötürü de daha zor ev sahibi olurlar.
Emlak'taki talep dengesizliğin sebeplerinden biri de işte bu çoluğa çocuğa ev bırakma sevdası, kiralık ev sahibi olma tutkusudur. Enflasyondan düşük faiz günleri de geride kaldığına göre, yatırım tercihlerimizi gözden geçirmenin zamanı gelmedi mi sizce de?
